La crisis bancaria e inmobiliaria que sacudió nuestro país hace algunos años dio lugar a uno de los mayores cerrojazos del sector crediticio que se recuerda en la historia reciente.
Los bancos adquirieron semejante aversión al riesgo que conseguir una hipoteca se convirtió en un ejercicio de malabarismo, no al alcance de cualquier consumidor medio. En cierto modo, fue una clara compensación respecto al comportamiento negligente que la banca había tenido durante la década anterior.
Dicho esto, la mejor manera de conseguir una hipoteca en la actualidad es presentar un perfil crediticio lo más atractivo posible, lo cual pasa por tener una solvencia presente saludable y una situación laboral o económica que permita un pronóstico carente de problemas.
Además de ello, también hay que cumplir con una serie de requisitos formales referentes a la presentación de documentación. Vamos a explicar cada uno de estos requisitos y exigencias de forma más pormenorizada.
Disponer de ingresos suficientes y periódicos
El primer requisito básico es el hecho de contar con ingresos regulares suficientes para hacer frente al pago de las cuotas mensuales establecidas en el cuadro de amortización de la hipoteca y pactadas en el contrato.
Esto se suele traducir en la exigencia de una nómina, pensión o ingreso equivalente que pueda respaldar la carga financiera.
El hecho de que los ingresos deban ser regulares supone una clara ventaja para los funcionarios y, en menor medida, para los trabajadores por cuenta ajena con contrato fijo. Sin duda, los trabajadores autónomos son la parte más débil en este caso, debido a la incertidumbre que supone su forma de ganarse la vida.
Tener un reducido nivel de endeudamiento
Por el mismo motivo que la exigencia de disponer de ingresos regulares, también se establecen límites al nivel de endeudamiento que puede tener el solicitante de la hipoteca.
Por regla general, el máximo de endeudamiento aceptado ronda el 30% o el 40% de los ingresos habituales. Es decir, las cantidades a pagar mensualmente en concepto de deuda o préstamos –incluyendo la propia cuota mensual hipotecaria- no pueden superar el 30% ó 40% de los ingresos.
La banca considera que, por encima de ese umbral, no se puede garantizar la continuidad en el pago habitual de las cuotas, sin experimentar algún tipo de sobresalto o demora.
Aportar un 20% del precio de compra del inmueble
Lejos han quedado los años en los que los bancos ofrecían una financiación del 100% valor de tasación o incluso del precio de compra del inmueble. Es más, no era raro conseguir una hipoteca por más del 100%, con el pretexto de financiar la reforma o incluso la compra del coche nuevo.
Estas estrategias desmesuradas llegaron a su fin, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria.
En la actualidad, aunque aún existen excepciones de hipotecas que ofrecen el 100%, la gran mayoría de las entidades financieras aplican del límite del 80% para los inmuebles que se destinen a primera vivienda y el 70% para aquellos que supongan viviendas complementarias u otros inmuebles.
Eso implica que el cliente prestatario deberá disponer de efectivo suficiente para cubrir el 20% del precio de compra, así como el resto de gastosligados a la contratación de la hipoteca como el registro, la notaría, los impuestos y las comisiones que pueda aplicar el banco en concepto de estudio y apertura.
Hay que estar al día de todas las obligaciones tributarias
Además de todos los requisitos anteriores, la banca también exige que los solicitantes de un préstamo hipotecario también estén al día de cualesquiera obligaciones que puedan tener con la Hacienda Pública.
Para ello se suele exigir la presentación de la declaración de la rentao, en su defecto, la documentación acreditativa de la exención de presentarla.
No tener presencia en los registros de morosidad
Igualmente, la banca no aprobará ninguna solicitud de préstamo –hipotecario o no- por parte de una persona que haya sido inscrita en un registro de morosidad como RAI o ASNEF, lo que pone de manifiesto que ha dejado de pagar una deuda contraída previamente.
Presentación de la documentación acreditativa pertinente
Por último, vamos a hacer un repaso de aquella documentación que los bancos exigen presentar a quienes desean contratar una hipoteca.
Esta documentación está destinada a facilitar la identificación de la persona, y comprobar su solvencia económica,por lo que es recomendable ser lo más exhaustivo posible al respecto.
- Documento nacional de identidad o equivalente
- Informe de vida laboral debidamente actualizado al presente, el cual es facilitado por la Seguridad Social.
- Justificante de ingresos, que por regla general implica la presentación de las últimas nóminas.
- Justificante de la declaración de la renta; es decir el IRPF o, en su caso, el justificante de la exención de la misma.
- Recibo del pago del IBI.
- Escrituras de cuantas propiedades se disponga.
- Contrato de arras.
- Escritura de la compraventa.
- Recibos del pago de las cuotas de los préstamos que aún estemos amortizando.
Contrato de alquiler, para aquellas personas que actualmente estén viviendo de esa forma.
¿Qué pasa con los trabajadores autónomos y las empresas?
Tal y como hemos señalado al comienzo, los trabajadores autónomos tienen más dificultades para obtener una hipoteca debido a que no cuentan con ingresos regulares. Sin embargo, eso no significa que no puedan conseguir la aprobación del préstamo, para lo cual deberán presentar esta documentación específica:
- Declaración anual del IVA del ejercicio anterior.
- Declaraciones trimestrales del IVA del ejercicio en curso.
- Pagos fraccionados del IRPF del ejercicio anterior.
- Recibos de los últimos pagos a la Seguridad Social.
- Dossier que resuma el negocio, la cartera de clientes y cuanta información pueda poner de relieve que la actividad del trabajador autónomo es estable.
En el caso de las empresas, la documentación a presentar más habitual suele ser la siguiente:
- Justificante de la liquidación del impuesto de sociedades.
- Balance contable y cuenta de pérdidas y ganancias.
- Escritura constitutiva de la sociedad.
- Dossier descriptivo del negocio, la cartera de clientes y demás información relevante, que demuestre la viabilidad y estabilidad del negocio.
